En su época, la antigua Roma también enfrentó problemas derivados de la escasez de vivienda y la especulación. La ciudad alcanzó el millón de habitantes cuando Augusto era emperador (entre los años 27 a.C y el 14 d.C), y casi no había dónde meter a tanta gente. El mercado inmobiliario estaba dominado por insulae o bloques de pisos que se construían en los barrios de trabajadores que rodeaban el centro de la ciudad. De unas ocho plantas de altura, estas edificaciones eran muy deficientes —se construían con materiales baratos y no tenían nada parecido a cuartos de baño, agua corriente o ventilación—, pero era lo único que podían pagar las clases populares que llegaban a trabajar a Roma.

Pronto se convirtieron en un lucrativo negocio para las élites. El gran senador Cicerón cuenta, en una carta dirigida a su amigo Tito Pomponio Ático en el año 45 a.C, que dos de sus tiendas “se han derrumbado en una noche y las demás amenazan con hacerlo”, pero ve con buenos ojos la posibilidad de “reconstruirlas y obtener ganancia”.

Aunque no existían protestas organizadas como en la actualidad, sí hubo disturbios y revueltas populares motivadas por la falta de viviendas asequibles, el precio de los alquileres y las condiciones precarias de las insulae (bloques de apartamentos). Augusto fue de los primeros en tomar medidas para intentar contentar a los habitantes de estas zonas: impuso un límite de 21 metros de altura (alrededor de siete pisos) para evitar derrumbes. Más tarde, Nerón ordenó el ensanchamiento de calles y la utilización de ladrillo y piedra en lugar de madera tras las protestas posteriores al conocido como Gran Incendio de Roma en el año 64 d.C., que durante seis días y siete noches calcinó gran parte de la ciudad.

La crisis de la vivienda en España, aunque con similitudes, es mucho más compleja que en la antigua Roma: tiene tantas vertientes y derivadas que, a veces, es fácil perderse por el camino de intentar comprender qué es lo que está pasando. El resultado es evidente: el precio del alquiler en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, ha crecido un 18,4 % entre enero de 2025 y enero de 2024. En Valencia, el precio se ha incrementado un 78 % en los últimos cinco años. El precio de una casa en España es un 8,6 % mayor que hace un año.

La crisis de la vivienda en España tiene tantas vertientes y derivadas que a veces es fácil perderse por el camino de comprender qué es lo que está pasando

En definitiva: mientras el precio de la vivienda sube la escalera de los precios de dos en dos, los salarios no son capaces, ni mucho menos, de seguir ese ritmo. Ha crecido solo un 4,1 % entre 2023 y 2022. Esa diferencia es un abismo por el que caen los trabajadores más precarizados. “El problema está en el lado de la oferta”, sentencia José García Montalvo, doctor en Economía por la Universidad de Harvard (actualmente es profesor en la Universidad de Valencia) y especialista en el problema de la vivienda.

Hace falta construir

Montalvo advierte que estos precios no son el resultado de una burbuja, sino de una escasez de vivienda estructural. Antes de la crisis de 2008, un sector inmobiliario hipertrofiado iniciaba la construcción de 600.000 viviendas al año a nivel nacional. Ahora esa cifra no supera las 90.000, y el déficit, según el Banco de España, es de 600.000 casas o pisos en todo el territorio. “Si en el pasado construíamos mucho, ahora no construimos nada”, expresa Montalvo. “Y es un error ideológico pensar que hay una burbuja”, asegura, porque eso lleva a intentar solucionar el problema mediante el control de los precios, una medida poco eficaz cuando no hay especulación.

Entonces, si no hay burbuja, pero sí existe una necesidad enorme de viviendas, ¿por qué no se construyen casas hasta suplir esa demanda? “Es muy difícil producir nueva vivienda”, asegura Montalvo. El sector inmobiliario se enfrenta a múltiples obstáculos, como la falta de suelo finalista. España tiene 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, pero muchas están bloqueadas por problemas urbanísticos, según el Banco de España. Las constructoras también enfrentan problemas como la excesiva burocracia, los costes elevados y la escasez de mano de obra cualificada posterior a la crisis de 2008 —que expulsó a muchos trabajadores del sector hacia otras profesiones—. Es la tormenta perfecta que hace que la solución al problema sea complejísima. Los ciudadanos están cada vez más preocupados.

La vivienda se ha convertido en el tema por excelencia a tratar en bares, paseos y hasta en conversaciones de WhatsApp y comidas familiares. Los más jóvenes se quejan de los elevados precios del alquiler y de la imposibilidad de comprar una casa. Sin el aval de sus padres y una ayuda extra para pagar la entrada del piso, no van a ninguna parte.

Unas 100.000 personas con discapacidad y mayores con problemas de movilidad viven atrapados en sus propias casas

Los más mayores están obsesionados con la inquiokupación, el nombre que reciben aquellos casos en los que un inquilino se queda a vivir en el piso sin pagar el alquiler. El último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) ha descubierto que el acceso a la vivienda se ha convertido ya en la primera preocupación para los españoles, con un 34 % de menciones, por delante de otros temas como la inmigración, el paro o la crisis económica.

Alquiler aniquilado

Esta falta de oferta de nuevas viviendas, unida a la inseguridad jurídica causada por el fenómeno de la okupación y las dificultades de los propietarios para echar a los inquilinos que okupan su vivienda, genera una escasez crónica de viviendas disponibles para el alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. Parte de esa vivienda está vacía, y la otra ha ido a opciones menos lucrativas como el alquiler vacacional a través de plataformas como Airbnb. En 2022, el 40 % de los inquilinos en España estaban en una situación de sobreesfuerzo, es decir, destinaban más del 40 % de sus ingresos al pago del alquiler, una cifra que supera en 20 puntos la media de la UE​. “En los últimos cinco años nos hemos dedicado a aniquilar el mercado del alquiler”, sentencia Montalvo.

Una de las soluciones al problema pasa por aumentar la construcción de vivienda social pública (VPS), un terreno donde España está muy lejos de la media europea. Actualmente, el parque público de alquiler representa apenas un 1,5 % del total de viviendas principales, una cifra muy inferior a la media europea del 9 %, y muy lejos del 34,1 % de los Países Bajos. Para alcanzar el nivel medio de la UE, España debería incorporar 1,5 millones de nuevas viviendas de alquiler social, lo que requeriría multiplicar por más de dos la producción anual de vivienda de los últimos años​.

El Banco de España advierte que hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar

Sin embargo, las políticas hasta ahora han sido insuficientes, y las competencias en esta materia están cedidas a las comunidades autónomas. Eso hace más difícil todavía la puesta en marcha de una estrategia a nivel nacional. “Si no facilitamos la creación de un parque de vivienda social estable, el problema del acceso a la vivienda seguirá agravándose”, advierte Montalvo.

Incidencia entre los más vulnerables

El déficit de vivienda social tiene consecuencias directas en la vida de los ciudadanos, especialmente de los más vulnerables. España es el país europeo con mayor porcentaje de personas con alquiler que están en riesgo de pobreza o exclusión social, según el Banco de España​. La falta de vivienda asequible afecta a la movilidad laboral y a la capacidad de consumo de los hogares. “La ausencia de vivienda protegida no solo es un problema social, sino también un freno económico”, señala Montalvo. Mientras tanto, las políticas públicas han priorizado medidas de protección a los inquilinos y subvenciones, pero sin un plan sólido de construcción y sin financiación suficiente para ampliar el parque de vivienda social.

Juventud damnificada

“Conozco a gente que está ganando el doble que yo, y no se puede emancipar”, dice Diego, un joven de 26 años de Valladolid. Lleva más de un año trabajando en un empleo bien remunerado después de haber terminado su carrera y su máster, pero sigue viviendo en casa de su padre. “Estamos en una edad en la que ya ha quedado atrás la etapa universitaria, y vivir con tres o cuatro compañeros de piso en la ciudad en la que naciste es absurdo, pero no hay opciones asequibles para comprarse una casa y marcharse a vivir solo”, cuenta Diego.

Su caso está lejísimos de ser algo excepcional. En España, solo el 14,8 % de los jóvenes entre 16 y 30 años vive fuera del hogar familiar, la cifra más baja registrada hasta la fecha​. Entre los jóvenes de 25 a 29 años, la tasa de emancipación sube al 34 %, pero sigue estando muy lejos de la media europea (en Alemania el 52,5 % de los jóvenes vive en régimen de alquiler). En España, siete de cada diez jóvenes entre 25 y 30 años sigue viviendo en casa de sus padres, según el Consejo de la Juventud de España. Javier Muñoz, su portavoz, denuncia esta realidad: “Los jóvenes somos ciudadanos de segunda; no tenemos acceso a una vivienda ni a una vida digna, y la democracia no está siendo capaz de darle una salida”.

La Constitución (art. 47) establece que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y pide garantizar este derecho a los poderes públicos

Una de las principales barreras es falta de ingresos suficientes para acceder a los precios actuales de la vivienda. El salario mediano de los jóvenes es de 1.040 euros al mes, una cantidad totalmente insuficiente para afrontar el coste de la vivienda​. Con estos ingresos, es imposible acceder a un alquiler en solitario: en Madrid, el precio medio de un piso supera los 1.700 euros y en Barcelona ronda los 20 euros por metro cuadrado. La alternativa es compartir vivienda con tres o cuatro personas o seguir viviendo con los padres hasta bien entrada la treintena. “Hay gente que está fatal con sus padres, pero no se puede emancipar porque no tiene pasta”, explica Diego.

El problema no acaba aquí. Tres de cada diez jóvenes necesitan ayuda familiar para pagar el alquiler y uno de cada tres se encuentra en riesgo de exclusión social, según datos del Consejo de la Juventud. Eso genera una situación de dependencia forzada, falta de intimidad y dificultades serias para iniciar un proyecto de vida propio. Aquellos que tienen empleo tampoco están exentos de la inestabilidad, los contratos temporales y los salarios bajos. Javier Muñoz advierte del impacto directo sobre la salud mental: “Estas condiciones materiales están generando mayores pensamientos suicidas y problemas psicológicos entre los jóvenes, que además no se pueden permitir un psicólogo”.